西贡区

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，房地产新发展模式关键是打造市场+保障的住房供应体系。

在政府扩大资金投入的带动下，以民间资本为主的社会资本的参与积极性和力度也会进一步增强，从而为有效投资提供更多的资金支持。比如，通过科技创新加快发展新质生产力，加力推进新基建等。

广开首席产业研究院研究员罗奂劼说今年积极的财政政策适度加力的一个重要特点，在于统筹运用各类财政政策工具，打出一套有力有效的组合拳。这是我国第四次启动发行特别国债，社会高度期待其发挥出特别的效用。作为一项重大战略决策部署，发行超长期特别国债既利当前、又惠长远。从长远看，超长期特别国债聚焦强国建设和民族复兴进程中的大事难事，重点支持科技创新、城乡融合发展、区域协调发展等领域建设，能够有力推动高质量发展。

政策力度加大、投资规模增加，应按照各类资金的性质用途，统筹管好用好，切忌眉毛胡子一把抓，充分发挥政府投资的引导与带动作用。中央经济工作会议在部署今年宏观政策时提出，积极的财政政策要适度加力、提质增效。利率降低、月供减轻，将持续促进刚需与改善性住房需求的释放，有利于市场交易的平稳修复。

2023年政府工作报告强调，要支持刚性和改善性住房需求。受5年期以上LPR下降带动，2024年2月百城首二套平均房贷利率较上月下降25基点，出现2019年以来最大单月降幅。今年年初，住建部、金融监管总局联合发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，发挥城市人民政府牵头协调作用，在地级及以上城市建立城市房地产融资协调机制，研判市场形势和行业融资需求，协调解决房地产融资中存在的困难和问题。全国政协委员、香江控股董事长翟美卿表示，白名单的实施对解决房地产企业的资金难题起到了积极的作用。

构建新模式从基础性制度着手除了短期内通过激发住房消费需求、优化融资环境来维稳房地产外，从长期来看，要想解决房地产存在的根本问题，要从制度着手，构建房地产发展新模式。新京报记者段文平。

同时，对房企预售资金使用开展专项审计，确保预售资金依法合规使用。预售资金保险机制可以实现四两拨千斤的资金撬动作用，在一定程度上帮助房企渡过难关，争取用三年时间过渡到以现房销售为主。聚焦今年政府工作报告关于房地产的表述，可以看出防风险仍是2024年的重要任务，对于房企的融资需求还会进一步支持。相比于此前的改善性购房需求，多样化则有了更多的含义，这也为接下来的政策调整指明方向。

易居研究院研究总监严跃进说。2月6日下午北京出台新政，通州区取消双限购政策。2022年政府工作报告提出，要支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。更值得关注的是刚刚结束的全国两会，政府工作报告对于房地产着墨较多，信息量大、看点十足，除了防风险仍是重要工作外，还有一些新提法首次出现在政府工作报告中，诸如健全风险防控长效机制、多样化改善性住房需求、完善商品房相关基础性制度、适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，这都将为今年的房地产工作指明方向。

今年全国两会上，全国人大代表、浩天律师事务所合伙人会议主席朱征夫向大会提交关于取消商品房预售制度的建议。贾康认为,通过一个个项目具象化的安排，打开融资通道，很容易形成立竿见影的效果。

购房者还本付息，可等到交房之后，交房之前相关风险不在购房者。朱征夫认为，商品房建设已经经过高速增长期进入存量时代，建议考虑取消预售制度，让购房者不用承担商品楼盘项目烂尾重大风险，也不必承担不必要的贷款违约风险。

3字头据贝壳研究院统计，2月份，除北京城六区外，百城中所有城市（城区）首套房贷利率均进入3字头，九成以上城市二套利率降至4.15%的政策下限水平。对于政策影响，58安居客研究院院长张波表示，落地效果目前在部分一二线热点城市已有明显体现，但效果的体现多为脉冲式，后续政策释放的节奏可进一步加快，小步快走的方式更有利于一二线热点城市率先复苏。2月6日下午，北京出台新政，通州区取消双限购政策。下调LPR降低购房成本，便是另一个重要手段。商品房基础性制度有哪些？在贾康看来，至少包括土地制度、双轨统筹住房制度以及配套的双轨金融制度、房地产税制度等等。如何避免风险进一步蔓延？在张波看来，部分商业银行对于白名单项目本身的审核还是偏严，例如要有融资额度基本匹配的抵押物或者抵押担保，这一点很多涉险房企就不易达到，其优质资产大都已经抵押，实际能够达到银行抵押要求的资产可能少之又少。

3月初，据建设银行官微消息，国家金融监督管理总局上海监管局近日正式下发第一批配售型保障性住房8个项目的备选项目清单。1月27日广州放开超120平方米住房限购，并支持租一买一卖一买一。

稳妥有序处置风险隐患，优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展。根据住建部通报数据，截至2月28日，全国31个省份276个城市已建立城市融资协调机制，共提出房地产项目约6000个，商业银行审批通过贷款超2000亿元。

不同于此前公租房、保租房、共有产权住房等，在新时期，保障性住房主要为配租型和配售型两种，配租型包括公租房、保租房，配售型保障性住房按保本微利原则配售。张波表示，在满足居民刚性住房需求不变的基础上，进一步重视多样化改善性住房需求，不仅仅是置换型改善，对于养老、多孩、旅居等多维度改善都将给予更多政策上的倾斜。

如果仍然是卖方市场为主导，回暖会很快，但是也会大起大落，有过几轮这样的情况，现在是买方市场为主导，回暖相对慢一点，但是我也不赞成像有人说的熬个三五年，未必那么长。约6000个根据住建部通报数据，截至2月28日，全国31个省份276个城市已建立城市融资协调机制，共提出房地产项目约6000个，商业银行快速进行项目筛选，审批通过贷款超2000亿元。春节前，一线城市接连放松限购政策，信号意义明显，2024年预计更多城市将结合自身情况及时优化调整相关政策，一线城市或继续优化限购政策，如优化郊区、大面积段限购政策，二线城市有望全面取消限制性政策，核心城市降低首付比例、降低房贷利率等政策依然具备空间。加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。

过去几轮楼市调控，热了冷了都不行，治标不治本，现在是要标本兼治、治本为上，基础性制度建设就是来解决治本的问题，这要啃硬骨头攻坚克难，必须得做。根据中指监测，目前多地已发布2024年保障性住房建设筹集目标，南宁、福州、深圳、广州等城市提出了2024年度首批配售型保障房的计划建设量。

房地产领域此前提及过发展长效机制、管理长效机制，此次提出风险防控长效机制，也意味着今年防范化解房地产风险会有大招，且有一些制度性方面的突破和创新。值得关注的是，当前房地产行业信心不足、市场神经较为敏感，任何偿债事宜都能引起风吹草动、轩然大波。

以住房制度为例，去年8月国常会审议通过了《关于规划建设保障性住房的指导意见》，逐渐形成保障房与商品房相辅相成、双轨并行的新格局。非深户籍购房，社保或者所得税缴纳年限也从原本的5年降至了3年。

如果将来房企出现烂尾楼，由预售保险基金以该房企动用资金为上限先行赔付。政府工作报告指出，坚持以高质量发展促进高水平安全，以高水平安全保障高质量发展，标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，维护经济金融大局稳定。白名单有助于提高融资效率，减少不必要的融资审批时间，降低融资成本，同时也能够引导资金流向更加合理和可持续的方向，促进行业的健康发展。不过，白名单的甄别与设定，也要注意尽可能客观与合理。

同时，也需要综合考虑市场变化和宏观经济形势，及时调整和优化白名单机制，确保其在长期内发挥积极作用。2月7日，深圳松绑限购，落户就可立马购房，此前需要连续缴纳社保或所得税3年。

对于商品房预售制度，贾康说，我并不赞成一刀切的全部取消，而是要找到病因，具体问题具体分析，对症下药求得高水平解决方案。会议强调，要坚持因城施策、精准施策、一城一策，用好政策工具箱，充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策。

这给多样化的改善需求提供了政策支持。事实上，已经有城市在满足多样化改善性住房需求方面给予政策倾斜。